Marché foncier 2011 La hausse des prix des terres attise l'appétit des investisseurs non agricoles

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Indice de référence depuis des décennies, le prix moyen des terres agricoles libres a encore augmenté en 2011. Selon la Fnsafer, qui a présenté, comme chaque année, le marché de l'espace rural de l'année écoulée, l'hectare de terre ou pré libre s'est échangé à 5.430 € en moyenne en 2011, contre 5.230 € en 2010 soit une hausse significative de 6 %. Entre 2010 et 2009, ce prix n'avait augmenté que de 1,9 %.

Le prix des terres et prés loués, eux, évoluent de 3,1 % et se négociaient, en 2011, à 3.830 €/ha. Des terres louées pour lesquelles les transactions sont plus nombreuses que celles des terrains libres, et ce, pour la première fois. « Nous continuons d'assister à l'expansion du faire-valoir indirect des terres agricoles au détriment de l'exploitation en propriété. Les échanges de terres loués sont désormais plus nombreux que ceux des terrains libres », explique Emmanuel Hyest, le président de la Fnsafer.  Mais surtout, les terres louées sont potentiellement acquises davantage par des acteurs non agriculteurs que par les fermiers en place.

Selon la Fnsafer, la diminution du marché des terres libres au profit de celui des terres louées « pénalise l'installation des jeunes mais aussi l'agrandissement d'exploitation, au profit de restructurations d'exploitations ».

L'agriculture familiale à la française menacé

Plus globalement, les Safer alertent sur le développement d'un marché foncier de plus en plus propice à l'essor d'une agriculture de capitaux au détriment d'une agriculture familiale. « Les sociétés agricoles gagnent le pas sur les exploitations individuelles. Les premières ont des besoins financiers de plus en plus conséquents, ce qui attire de nouveaux investisseurs dont nous ne connaissons pas toujours l'identité », explique Emmanuel Hyest.

L'essor des sociétés engendre de nouvelles transactions: celles de parts sociales qui englobent le foncier d'une exploitation. Or, les Safer ne sont pas averties des transferts de parts sociales. Elles n'ont donc plus connaissance des transactions de foncier qui se cachent derrière ces transferts.

« C'est un nouveau message fort que nous souhaitons faire passer. Au regard de ces évolutions, le modèle agricole familial tant défendu en France, où l'agriculteur travaille sur les terres qu'il possède ou loue à un autre agriculteur, est menacé », alerte Emmanuel Hyest. En clair, si une telle évolution, révélée cette année, se poursuit dans les années qui viennent, les agriculteurs, et plus généralement les acteurs agricoles pourraient rapidement perdre le contrôle du foncier.

« Nous ne sommes pas sûr qu'il n'y ait pas déjà des capitaux dits industriels voire des capitaux étrangers sur le marché foncier agricole. Au regard des prix qui augmentent sensiblement en 2011, nous pouvons nous interroger sur les intérêts de ces investisseurs. »

Pour conserver une bonne connaissance du marché de l'espace rural, les Safer demandent ainsi au nouveau gouvernement une loi pour soumettre à déclaration auprès des safer tout transfert de part sociale qui détient du foncier agricole. « La notification des ventes elles-mêmes de foncier ne suffit plus. »

Les effets de la réforme de la fiscalité immobilière

Par ailleurs, les Safer souligent une autre particularité sur ce marché de l'espace rural 2011: le nombre de transactions a sensiblement augmenté en fin d'année sous l'effet de l'annonce de la réforme fiscale. Depuis le 1er février 2012, les plus-values immobilières réalisées par les vendeurs ne sont pas imposées si le bien vendu est détenu depuis plus de 30 ans.

Auparavant, la fiscalité était beaucoup plus avantageuse puisque la durée de détention, pour bénéficier de cette éxonération fiscale, n'était que de 15 ans. Selon les Safer, de nombreux propriétaires souhaitant vendre leur bien à plus ou moins long terme ont anticipé cette réforme fin 2011.